공인중개사 2차

용어

• 중개보수 중개보수는 중개 의뢰에 대한 보수다. 상한은 고시 요율 범위 안이고 당사자 약정으로 그 이하를 정한다. 복비라는 말로 고정 비율이 있다고 외우면 틀린다. 현행 고시 구간을 확인한다.
• 확인설명서 중개대상물의 권리관계·법령 제한·상태 등을 확인하고 서면으로 설명·교부하는 서류다. 계약서 자체와 자주 혼동된다. 계약서는 매매·임대 합의, 확인설명서는 대상물 고지다.
• 개업공인중개사 개업공인중개사는 중개사무소를 개설·운영하며 중개 행위를 업으로 하는 자격자다. 소속공인중개사(사무소에 소속)와 가장 자주 바뀐다. 등록·보증·간판 기준은 현행 중개사법을 본다.
• 소속공인중개사 소속공인중개사는 개업공인중개사에게 소속되어 중개 업무를 하는 자격자다. 독자적으로 사무소를 열거나 자기 명의로 보수를 받는 구조가 아니다. 중개보조원(자격 없는 보조)과도 구분한다.
• 용도지역 용도지역은 토지의 이용을 주거·상업·공업·녹지 등으로 나누어 건폐율·용적률 등을 정하는 계획 구역이다. 용도지구(경관·방화 등)나 용도구역(개발제한 등)과 이름이 비슷해 섞인다. 숫자는 조례·영을 본다.
• 개발행위허가 개발행위허가는 계획에 맞는 토지 이용을 위해 일정 개발을 사전에 허가받는 제도다. 건축허가·농지전용과 창구가 달라 한 장으로 처리된다고 보지 않는다. 대상 행위는 현행 국토계획법을 본다.
• 등기부 등기부는 부동산 소유권·제한물권 등 권리를 공시하는 공부다. 표제부·갑구·을구로 나눈다. 토지대장(현황)과 자주 혼동된다. 등기 명의인과 점유자가 다를 수 있다.
• 지적공부 지적공부는 토지의 지번·지목·면적·경계 등 물리적 현황을 담은 대장과 도면이다. 등기부(권리)와 쌍으로 본다. 면적이 달라도 한쪽만 믿고 거래하지 않는다. 경정·분할은 소관 청에 확인한다.
• 취득세 취득세는 부동산 등을 취득한 자에게 부과하는 지방세다. 보유세인 재산세, 양도 차익에 매기는 양도소득세와 자주 바뀐다. 세율·중과 대상은 현행 지방세법·특례를 본다.
• 재산세 재산세는 토지·건축물 등 보유에 대해 부과하는 지방세다. 과세기준일(현행 6월 1일) 소유자가 납세의무자다. 취득세(취득 시)와 혼동하지 말고, 세율·공정가액은 현행 법령을 본다.
• 양도소득세 양도소득세는 부동산 등을 양도해 생긴 차익에 매기는 국세다. 취득세·재산세와 과세 시점·세목이 다르다. 비과세·중과·장기보유공제는 자주 바뀌므로 현행 소득세법을 본다.
• 전속중개계약 전속중개계약은 일정 기간 한 개업자에게만 중개를 맡기는 계약이다. 일반중개계약(복수 의뢰 가능)과 혼동하지 않는다. 전속이면 중개대상물 등록·보고 의무가 달라질 수 있다. 기간은 약정과 법령을 본다.
• 중개대상물 중개사가 알선할 수 있는 토지·건축물·입목 등이다. 법령이 금지한 물건은 중개하지 않는다. 중개대상물 확인설명서의 대상과 거래계약의 목적물을 같은 서류로 보지 않는다.
• 거래계약서 거래계약서는 매매·교환·임대 등 거래 당사자의 합의를 담은 서면이다. 확인설명서(대상물 고지)와 자주 바뀐다. 중개사는 작성을 지도하고 서명·날인·교부를 돕는다. 서식은 관행·표준안을 따른다.
• 중개보조원 중개보조원은 공인중개사 자격이 없이 개업자의 사무를 보조하는 사람이다. 소속공인중개사와 가장 자주 혼동된다. 명찰·사무소 명시 의무가 있다. 단독으로 중개 계약을 맺는 주체로 보지 않는다.
• 일반중개계약 일반중개계약은 여러 개업자에게 동시에 중개를 의뢰할 수 있는 계약이다. 전속중개계약(한곳 전속)과 자주 바뀐다. 등록·보고 의무가 전속보다 느슨한 편이다. 서면 약정과 보수 한도는 현행 법령·고시를 본다.
• 용도지구 용도지구는 경관·방화·미관 등 특정 목적을 위해 용도지역 위에 겹쳐 정하는 구역이다. 용도지역(주거·상업 등 기본 구분)이나 용도구역과 이름이 비슷해 섞인다. 건폐율 기본은 지역, 추가는 지구·조례를 본다.
• 용도구역 용도구역은 개발제한·시가화조정·수산자원보호처럼 행위 제한이 강한 권역이다. 용도지역·용도지구와 3단으로 외운다. 개발제한구역을 용도지역 한 종류로 보지 않는다. 지정 효과는 현행 국토계획법을 본다.
• 개발제한구역 도시의 무질서한 확산을 막으려고 개발을 엄격히 제한하는 구역이다. 녹지지역(용도지역)과 자주 바뀐다. 건축·형질변경은 예외 허가 범위 안이다. 경계와 행위 제한은 현행 개발제한구역법을 본다.
• 건폐율 건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율이다. 용적률(연면적 비율)과 가장 자주 바뀐다. 낮을수록 마당·공지가 넓다. 한도 숫자는 용도지역·조례를 보고 외워 단정하지 않는다.
• 용적률 대지면적에 대한 연면적의 비율이다. 건폐율과 혼동하지 않는다. 층수를 올리면 보통 용적률이 커진다. 지하·제외 면적은 현행 건축법·령을 본다.
• 개별공시지가 개별공시지가는 표준지공시지가를 기준으로 개별 토지에 산정·공시하는 가격이다. 실거래가와 같다고 보지 않는다. 표준지공시지가(표본)와 자주 바뀐다. 지방세·부담금의 기초로 쓰인다.
• 보증보험 보증보험은 개업공인중개사가 중개 사고로 손해를 배상하기 위해 드는 보증이다. 공제·보증금과 함께 배운다. 중개보수(수수료)와 같은 돈이 아니다. 가입 금액은 현행 중개사법을 본다.
• 등록면허세 등록면허세는 등기·등록에 붙는 지방세다. 취득세와 함께 이전 비용으로 나오지만 세목이 다르다. 재산세(보유)와 혼동하지 않는다. 세율은 현행 지방세법을 본다.
• 인지세 계약서 등 문서 작성에 붙는 국세다. 취득세·등록면허세와 자주 바뀐다. 전자문서도 대상이 될 수 있다. 금액·납부 방법은 현행 인지세법을 본다.
• 표준지공시지가 표준지공시지가는 대표 필지를 선정·공시해 개별공시지가의 기준으로 쓰는 가격이다. 개별공시지가와 혼동하지 않는다. 실거래가와 같다고 보지 않는다. 공시 절차는 현행 공시법을 본다.
• 공제 중개 사고로 손해를 배상하기 위해 공제사업에 가입하는 제도다. 보증보험과 함께 배우며 중개보수와 같은 돈이 아니다. 가입 의무·금액은 현행 중개사법을 본다.
• 농지 농업에 쓰는 토지로 취득·전용에 제한이 있다. 지목이 전이라도 실제 이용·법령 적용을 본다. 산지·잡종지와 한 말로 쓰지 않는다. 자격·면적 요건은 현행 농지법을 본다.
• 건축물대장 건축물대장은 건축물의 소재·구조·용도·면적 등을 적는 공부다. 등기부(권리)나 토지대장(토지 현황)과 자주 바뀐다. 표제부·표시변경을 거래 전에 대조한다. 기재 정정은 소관 청에 확인한다.
• 실거래가 신고 실거래가 신고는 계약 내용을 관할에 신고해 실거래 정보를 남기는 의무다. 거래신고와 같은 흐름으로 배운다. 등기만으로 신고가 끝난다고 보지 않는다. 기한은 현행 법령을 본다.
• 개업공인중개사 의무 개업공인중개사 의무는 확인·설명, 거래계약서 작성 지도, 비밀 유지, 이중계약 금지 등이 핵심이다. 소속공인중개사·보조원 감독 책임도 있다. 의무 목록은 현행 중개사법을 본다. 보수 한도와 별개로 지킨다.
• 용도변경 용도변경은 건축물 용도를 법령 분류에 따라 바꾸는 절차다. 증축·개축과 혼동하지 않는다. 허가·신고 여부는 규모·용도에 따른다. 현행 건축법·영을 본다.
• 토지대장 토지대장은 토지의 지번·지목·면적·소유 현황 등을 담는 지적공부다. 등기부·건축물대장과 바꿔 보지 않는다. 임야대장은 임야 지역용이다. 경계는 지적도와 함께 본다.